Настоящая публикация посвящена такому распространенному виду договоров, как договор аренды недвижимости. Нам представляется, что предложенная тема разговора окажется актуальной для многих субъектов хозяйствования, чья деятельность связана с арендой недвижимости. Допускаем даже, что некоторых читателей эта публикация «встряхнет».

Читателям наверняка известно, что с 1 января текущего года вступили в силу Хозяйственный кодекс и Гражданский кодекс Украины. Поэтому вполне уместно задаться вопросом, какой из Кодексов следует применять для закрепления условий аренды в соответствующем, отдельно взятом, договоре.

Давайте попытаемся «разложить все по полочкам».

В Хозяйственном кодексе Украины (ХК) имеется глава 20, посвященная хозяйственным договорам, которые заключаются с участием субъектов хозяйствования, в том числе частных предпринимателей. В соответствии с частью 7 ст.179 ХК, хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным Гражданским кодексом Украины (ГКУ) с учетом особенностей, предусмотренных ХК, другими нормативными актами относительно отдельных видов договоров. (В плане нашего разговора в качестве примера можно назвать Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», которым регулируются правоотношения в случае аренды имущества, имеющего статус государственной либо коммунальной собственности.)

Если обратиться к части 6 ст.283 ХК, то мы встретим аналогичное требование: «К отношениям аренды применяются соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных Хозяйственным кодексом».

Отсюда получаем первый вывод: при заключении договора об аренде недвижимости (здания, помещения), необходимо сверять условия договора с соответствующими нормами обоих кодексов.

Но если положения ХК по поводу аренды недвижимости, в общем, «не кусаются», то этого нельзя сказать о соответствующих статьях ГКУ.

Отношения, возникающие между сторонами по договору аренды недвижимости, регулируются параграфом 4 главы 58 ГКУ. Согласно ч.2 ст.793 ГКУ, договор о передаче в аренду здания, капитального сооружения или их отдельной части сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, ст.794 ГКУ предписывает, что такой договор также должен пройти государственную регистрацию.

(Обращаем внимание наших читателей, что для заключения договора об аренде здания или сооружения на срок до календарного года достаточно простой письменной формы договора).

Мы сейчас не рассматриваем аспект дополнительных сложностей для субъектов хозяйствования, которые будут заключаться в «хождениях по инстанциям». Всем, как мы полагаем, понятно, что к нотариусу нужно идти не только с текстом договора и определенной суммой денег для оплаты пошлины, – понадобятся и другие документы, за которыми тоже придется «побегать».

Основная же причина для головной боли у арендаторов (в первую очередь, у них) будет связана с правовыми последствиями несоблюдения требований закона о нотариальном удостоверении долгосрочного договора аренды. (В контексте публикации имеются в виду договоры, которыми предусмотрена передача недвижимости в аренду на год и более).